biuro

Mieszkania w kurortach. Ryzyko i szansa na zarobek
Marek Wielgo2008-01-27, ostatnia aktualizacja 2008-01-28 09:26

Na mieszkaniach czy działkach w największych aglomeracjach raczej nie da się już zbić fortuny w krótkim czasie. Doradcy nieruchomościowi podsuwają więc żądnym zysków inwestorom nowy pomysł.

ŚREDNIE CENY MIESZKAŃ WAKACYJNYCH Chcesz kupić mieszkanie lub dom? Przeszukaj nasze oferty Chcesz sprzedać mieszkanie? Dodaj ogłoszenie w naszym serwisie

- Nie należy się nastawiać na duże i szybkie zyski z inwestycji w najbardziej popularnych miejscowościach turystycznych, takich jak Zakopane, Sopot czy Jurata - zastrzega Paweł Grząbka z firmy CEE Property Group. Tam ceny apartamentów rosły w poprzednich latach bardzo szybko i sięgają już nawet 20 tys. zł za m kw.

Natomiast prawdopodobnie nie jest jeszcze za późno na tego typu inwestycje w Wiśle, Karpaczu, Szklarskiej Porębie, Świnoujściu, Kołobrzegu, Krynicy Morskiej czy Darłowie. - W tych miastach ceny dopiero zaczynają rosnąć. Np. w Wiśle nowo budowane apartamenty "pod klucz" podrożały w ciągu ostatnich 12 miesięcy o blisko 60 proc. - mówi Grząbka.

Przyznaje, że tego typu inwestycje są obarczone większym ryzykiem niż kupno mieszkania w Warszawie, Krakowie czy we Wrocławiu. - W przypadku spowolnienia gospodarki, o wiele bardziej prawdopodobny jest spadek cen mieszkań wakacyjnych - wyjaśnia ten analityk.

Jako przykład podaje Hiszpanię, gdzie w ubiegłym roku spadły ceny apartamentów budowanych właśnie w miejscowościach turystycznych. - W aglomeracjach miejskich ten spadek był mniej zauważalny - opowiada Grząbka.

W dodatku ze względów klimatycznych, polski rynek mieszkań wakacyjnych jest o wiele płytszy niż hiszpański. Wystarczą stosunkowo niewielkie zmiany popytu na apartamenty lub ich podaży, by zachwiać cenami. Grząbka twierdzi jednak, że w najbliższych pięciu latach chętnych na własne M nad morzem, w górach lub na Mazurach będzie przybywało szybciej.

Podobnego zdania jest Karol Dzięcioł, konsultant firmy doradczej Reas. Zwraca uwagę na rosnące dochody i mobilność Polaków oraz ich wydatków na turystykę i rekreację.

Analitycy radzą inwestować tam, gdzie jest możliwość uzyskania pewności najmu. - Kupujący ma np. zagwarantowaną stałą miesięczną kwotę za udostępnienie lokalu firmie zarządzającej wynajmem. Czasem kwota ta zależy od obłożenia lokalu. Firma zarządzająca pobiera wówczas część dochodu z najmu - wyjaśnia Grząbka.

Sęk w tym, że w naszym kraju brakuje profesjonalnych firm zarządzających mieszkaniami i domami wakacyjnymi. Najczęściej w tej roli występują biura i agencje turystyczne. - Deweloperzy rzadko biorą na siebie ryzyko najmu - przyznaje Grząbka.

- Naszą największą polską inwestycję Baltic Park w Świnoujściu obsługują cztery agencje turystyczne, które oprócz np. biletów na prom mają w swojej ofercie wynajem apartamentów - potwierdza Jacek Twardowski z duńskiej firmy deweloperskiej Kristensen Group.

Jest jednak przekonany, że taki stan rzeczy nie potrwa długo, bo wraz z rozwojem rynku mieszkań wakacyjnych pojawią się i ich zarządcy. - Kto pierwszy się obudzi i zainauguruje tego typu działalność, ten wygra. Na Zachodzie firmy zarządzające mają nawet 25-proc. marże - mówi Twardowski.

Ale równocześnie podkreśla, że aby inwestycja w danej miejscowości miała sens, sezon turystyczny musi w niej trwać dłużej niż trzy, cztery miesiące. Konieczne są więc inwestycje w poprawę infrastruktury oraz zaplecza usług turystycznych.

Kristensen Group zapowiada, że Świnoujście będzie tętniło życiem niemal przez cały rok, bo w sąsiedztwie apartamentowców powstaną m.in. hotel, restauracje i kawiarnie, basen oraz najdłuższe molo w Polsce.

Źródło: Gazeta Wyborcza

Przestronne pokoje, wielkie okna, idealna okolica? Niekoniecznie. To co zachwyca nas na zdjęciach zamieszczanych przy ofertach sprzedaży mieszkań, w rzeczywistości bywa dalekie od ideału. Na co uważać, oglądając mieszkaniowe fotki i grafiki?

Chcemy kupić mieszkanie. Przeglądamy gazetowe oferty gdzie sprzedający podaje cenę, lokalizację a czasem nawet krótki opis lokalu. Niby wszystko jasne, ale nie do końca. Nie zawsze dajemy wiarę zapewnieniom o "cudownej" okolicy a nawet przy bujnej wyobraźni trudno czasem zobaczyć oczyma duszy "przestronne 30 m.kw" czy "przytulne pokoje" w starej kamienicy, gdzie ściany mają 4 metry wysokości więc pomieszczeniom do przytulności daleko. Z pewnością pomogłoby zdjęcie, na podstawie którego nabralibyśmy przynajmniej ogólnego pojęcia o naszym wymarzonym M, ale w gazetowych ogłoszeniach drobnych nie ma na to miejsca. Jest za to w internecie. Od kilku lat skwapliwie wykorzystują tę możliwość zarówno indywidualni posiadacze mieszkań na sprzedaż jak i agencje obrotu nieruchomościami. Korzystają z tego potencjalni kupcy. W każdej mieszkaniowej wyszukiwarce istnieje opcja "tylko ze zdjęciem". Zaznaczając ją można przebierać w bogato ilustrowanych ofertach.

I dobrze, w końcu nikt nie chce kota w worku. Tylko jak zorientować się na ile dana fotka odzwierciedla rzeczywistość? Czy salon rzeczywiście jest tak ogromny a całość tak jasna? A może mieszkanie specjalnie do zdjęcia zostało odświeżone, odkurzone i w ogóle "podrasowane"?

- Zarówno agencji sprzedaży nieruchomości jak i właściciele, którzy chcą sprzedać lokal robią wszystko, by wyglądał on jak najlepiej. Nie wystarczy odkurzenie podłóg i umycie okien, by uzyskać jak najlepszą cenę i przekonać potencjalnych nabywców do zakupu. Nierzadko wynajmuje się nawet dekoratora wnętrz, by zajął się pomieszczeniem i szybko doprowadził je do porządku - mówi Danuta Graft, agentka nieruchomości z amerykańskiego odziału Century 21 - Ja nie musze tego robić, bo z wykształcenia jestem plastykiem i jeszcze w Polsce pracowałam w teatrze jako scenograf - śmieje się pani Danuta - Czasem wystarczy naprawdę nie wiele - miły akcent w ciemnym, brudnym kącie, zdjęcie firanek by w pokoju było jaśniej, odpowiednie ustawienie mebli. To wszystko sprawia, że nawet nieciekawe mieszkanie natychmiast wygląda lepiej - dodaje.

Przeglądając internetowe oferty łatwo dostrzec, że również w Polsce do przygotowania mieszkania na sprzedaż podchodzi się z coraz większym profesjonalizmem. Widać to zwłaszcza na zdjęciach mieszkań, wystawianych na sprzedaż przez agencje nieruchomości. Im wyższa cena mieszkania, tym lepsze fotki dołączone do oferty. Zdjęcia robione są wówczas przez profesjonalnych fotografów którzy dobrze wiedzą, z jakiej perspektywy i przy jakim świetle pomieszczenie prezentuje się najlepiej. Przykład? Mieszkanie przy ul. Molokągwy na warszawskim Ursynowie . Do oferty dołączonych jest aż 10 różnych zdjęć, ten sam salon możemy zobaczyć w kilku ujęciach z różnych perspektyw. Fotografowany z góry robi wrażenie przestrzennego, optycznie powiększa go też fakt, że w tle widać kolejne pomieszczenie. Za to już zdjęcie jadalni zrobione jest od dołu co sprawia, że okna wydają się jeszcze większe. Całość zachęca do kupna i robi profesjonalne wrażenie. Ale już inna ursynowska oferta mieszkania przy ul. Ekologicznej, choć również bogato ilustrowana () wypada na fotografiach trochę gorzej. Zdjęcia są ciemne i pokazują zaledwie fragmenty pomieszczeń, podczas gdy w 68 m.kw. lokalu bez kłopotu można znaleźć takie miejsce, z którego da się zrobić ładne zdjęcie całości. Zastanawia też zdjęcie łazienki - choć metraż sugeruje, że nie należy ona do najmniejszych, zdjęcie robione z kąta sprawia, że wydaje się jakbyśmy mieli do czynienia z ciasną klitką.

Nie trudno zauważyć, że za niższymi cenami idą gorsze zdjęcia. W tym przypadku tylko w przy niektórych ofertach obejrzymy profesjonalne, przemyślane ujęcia. Fotki częściej robione są ręką amatora. To błąd, na który pozwalają sobie nie tylko indywidualnie sprzedający ale i niektóre agencje. Błąd, który może sporo kosztować. Bo choć opis mieszkania przy ul. Książkowej na warszawskiej Białołęce jest dość zachęcający, zamieszczone fotografie nie robią dobrego wrażenia. Niewyraźne zdjęcie pokoju pogarsza jeszcze zapalona lampa, która niepotrzebnie znalazła się w kadrze, zła perspektywa nie pozwala ocenić realnych rozmiarów pokoju. To samo w korytarzu - nie widać podłogi a jedynie fragmenty ścian i drzwi przez co wydaje się on ciasny i krótki. Podobnie wyglądają zdjęcia krakowskiego mieszkania przy ul. Na wzgórzach, masa zupełnie zbędnych szczegółów odwracających nasza uwagę od rzeczywistego wyglądu pomieszczeń i odbicia flesza wprowadzają nieprzyjemne wrażenie chaosu.

- Niestety bardzo często to, co widać na zdjęciu nijak ma się do rzeczywistości - potwierdza Ewa Kos, dekoratorka wnętrz z Łodzi - Pół biedy jeśli tylko fotki są zlej jakości, a mieszkanie robi wrażenie. Gorzej z przemyślanymi zdjęciami pełnymi trików, które mają nas zachęcić do kupna: wystarczy szerokokątny obiektyw albo zdjęcie z robione z dołu, rozproszone ciepłe światło w różnych punktach pomieszczenia, ładne meble ustawione rzędem pod jedną ścianą albo fragment okna w kadrze, a nawet rudera wygląda lepiej. To trochę tak, jak z katalogami biur podróży, gdzie nawet trzy gwiazdkowy hotel wygląda jak Hilton...- uprzedza.

źródło: gazeta.pl