|
Drogie mieszkania to wina dziennikarzy!
Marek Wielgo2008-01-27, ostatnia aktualizacja 2008-01-27 19:48
To nie żart. Wystarczy poczytać fora internetowe (choćby w portalu Gazeta.pl), by przekonać się, jak wiele jest osób, które winią właśnie media za lawinowy wzrost cen mieszkań, a ostatnio za ich spadek.
Za to pierwsze najwięcej obrywa się "Gazecie". Faktem jest, że już na rok przed przystąpieniem Polski do UE zachęcaliśmy do kupowania mieszkań. Do dziś internauci wypominają nam tytuł jednego z artykułów - "Kupuj teraz! Taniej nie będzie!" A przecież - jak mawiał były premier Jarosław Kaczyński - to "oczywista oczywistość", że gdy tanieją kredyty i gospodarka nabiera rozpędu, a w efekcie maleje bezrobocie i rosną dochody, popyt na mieszkania rośnie. I niestety, rosną też ich ceny.
Problem w tym, że chyba nikt nie przewidział aż tak dużego, bo sięgającego nawet 80 proc. w skali roku, tempa tego wzrostu. Czy dziennikarze przyłożyli do tego rękę? Owszem, powtarzali za analitykami, że średnie ceny mieszkań w największych aglomeracjach rosną z miesiąca na miesiąc, co mogło dodatkowo podgrzać rynek. Jednak ten rozgrzałby się do czerwoności i bez tego typu publikacji. Paliwem były rekordowo tanie kredyty. A ponieważ w Polsce jest olbrzymi głód mieszkań, a równocześnie dziesiątki barier biurokratycznych hamują szybki wzrost ich podaży, lawinowy wzrost cen był nieunikniony.
Obecna sytuacja jest diametralnie inna. Od kilku miesięcy deweloperom gorzej idzie sprzedaż mieszkań, co część analityków zinterpretowała jako zapowiedź załamania rynku i radykalnego spadku cen. Przeważają jednak ci, którzy twierdzą, że taki scenariusz jest mało prawdopodobny, bo nasza gospodarka wciąż szybko się rozwija (nadal spada bezrobocie i rosną zarobki). Polaków nie zniechęci do kupowania mieszkań niewielki wzrost oprocentowania kredytów. To, że wielu wstrzymało się z decyzją o zakupie mieszkania, ma więc podłoże psychologiczne. Ludzie ci liczą bowiem na spadek cen.
Wygląda więc na to, że przyszłość rynku rzeczywiście może zależeć od tego, którym analitykom uwierzą dziennikarze. Jak stwierdził jeden z internautów: "Jeśli będą pisali, że ceny spadną, to będą spadać". Ostatnio przeważają jednak publikacje zachęcające do kupowania mieszkań. "Gazeta" informowała, że w największych miastach zacznie przybywać tańszych mieszkań, co nie znaczy, że firmy deweloperskie radykalnie obniżą ceny już budowanych.
Także eksperci cytowani przez "Dziennik" radzą, "żeby z zakupem atrakcyjnych mieszkań nie zwlekać". Z kolei "Rzeczpospolita" stwierdziła bez ogródek: "Mieszkania tańsze już nie będą", a "Gazeta Prawna" - że "Mieszkania zdrożeją w 2009, teraz opłaca się kupować".
Niestety, dziennikarze najczęściej opierają swe analizy i opinie na średnich cenach ofertowych, które publikuje kilka serwisów internetowych. Nie dość, że te średnie są często sprzeczne, to na dodatek nie zawsze przedstawiają prawdziwy obraz rynku.
Katarzyna Kuniewicz z firmy doradczej Reas przyznaje, że często wzrost lub spadek indeksów cenowych wynika wyłącznie ze zmiany struktury ofert. Jeśli deweloperzy w jakimś momencie wprowadzą na rynek zdecydowanie większą liczbę tzw. mieszkań popularnych, średnia cena spadnie. Oczywiście to nie oznacza, że mieszkania w danym mieście potaniały. Np. w Łodzi, gdzie podaż nowych mieszkań jest stosunkowo mała, wprowadzenie nawet jednego większego projektu o cenie znacznie odbiegającej od typowej, może spowodować widoczną zmianę indeksów cenowych.
Dlatego portal GazetaDom.pl i Reas już od kilku miesięcy informują, jakich mieszkań jest w ofercie najwięcej. Np. w Warszawie średnia w IV kwartale wynosiła blisko 9 tys. zł za m kw. Tymczasem najwięcej mieszkań było oferowanych w cenie 7-8 tys. zł za metr. Z kolei w Łodzi w trzecim kwartale średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym wynosiła 5,9 tys. zł za m kw. Przeważały jednak droższe lokale - po 6-7 tys. zł za metr.
Kuniewicz zauważa, że średnia cena mieszkań będących w danym momencie na rynku (a więc nie znalazły nabywcy) nie obrazuje panującego na nim nastroju. Lepiej oddaje go średnia mieszkań wprowadzonych na rynek. Reas zaczął więc publikować te dane, bo pokazują, w jakiej cenie deweloperzy decydują się zaoferować swój produkt, biorąc pod uwagę aktualną sytuację rynkową. Np. w Łodzi średnia między trzecim a czwartym kwartałem 2007 r. obniżyła się z 5,9 tys. do 5,7 tys. zł za m kw., bo zmieniła się liczba mieszkań w poszczególnych przedziałach cenowych - zwiększył się udział mieszkań tańszych. O tym, że faktycznie mieszkania nie potaniały, może świadczyć fakt, że średnia cena wprowadzonych na rynek w czwartym kwartale były wyższa niż w trzecim.
Najwyższy czas, aby także inne firmy doradcze i portale zaczęły ujawniać tego typu dane. Emocje byłyby wówczas mniejsze, a dziennikarze nie narażaliby się na zarzut, że piszą swoje teksty na zamówienie deweloperów lub pośredników, którym wskutek zastoju dramatycznie spadły obroty.
Źródło: Gazeta Wyborcza
Sprzedaż tylko z certyfikatem
Jolanta Nowak2008-01-29, ostatnia aktualizacja 2008-01-29 16:52
Przed spółdzielniami, zarządcami i właścicielami domów stoi nowe wyzwanie. Muszą zdobyć certyfikaty energetyczne dla nieruchomości. A to nie lada kłopot, bo nie ma kto ich wystawiać
Chcesz kupić mieszkanie lub dom? Przeszukaj nasze oferty Chcesz sprzedać mieszkanie? Dodaj ogłoszenie w naszym serwisie
Zgodnie z przepisami nowelizującymi prawo budowlane za kilka miesięcy na polskich blokowiskach, osiedlach domków jednorodzinnych i w kamienicach powinna pojawić się rzesza audytorów. Zadaniem specjalistów - w myśl przepisów - byłoby zbadanie stanu budynku pod kątem jego szczelności, a potem wydanie certyfikatu energetycznego budynku. Najprawdopodobniej tak się nie stanie. Bo choć wprowadzono powinność posiadania dokumentów, nie ma specjalistów, którzy by je wydali. Brakuje też rozporządzeń wykonawczych.
Bez certyfikatu cena spada
Jeśli dosłownie interpretować treść przepisów, taka sytuacja może sparaliżować rynek nieruchomości. Bez wystawionego przez rzeczoznawcę świadectwa określającego poziom zużycia energii notariusz - poczynając od 1 stycznia 2009 roku - nie będzie mógł bowiem sporządzić aktu sprzedaży mieszkania czy domu. Bez niego nie będzie też można wynająć lokalu. Specjaliści jednak widzą lukę w interpretacji. - Ustawa mówi, że obiekt, który wchodzi do obrotu: jest z rynku pierwotnego, wtórnego, do najmu czy kupna, powinien - co nie znaczy musi - posiadać certyfikat - wyjaśnia Janusz Schmidt, rzecznik prasowy Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. - Jednak rozsądny klient wiedząc o istnieniu takiego dokumentu, będzie go wymagał. Jeśli właściciel nie będzie go miał, kupujący będzie zbijał cenę - dodaje.
Z wagi dokumentu zdają sobie sprawę niektórzy deweloperzy i myślą o wprowadzeniu energetycznych rozwiązań w planowanych inwestycjach.
Audytorów od zaraz
Obowiązek zdobycia dokumentu będzie spoczywał na spółdzielniach, zarządcach, wspólnotach i właścicielach prywatnych domów. Według szacunków Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości w 2009 roku konieczne będzie wystawienie ok. 1 mln certyfikatów. Kto będzie kontrolował budynki? Specjaliści z wyższym wykształceniem, po dwusemestralnej szkole policealnej lub kursie zakończonym egzaminem. Z urzędu pozwolenie na wykonywanie zawodu dostaną jedynie inżynierowie budowlani z odpowiednią specjalizacją. Audytorzy muszą wykazywać się wiedzą o materiałach budowlanych, posiadać umiejętność czytania projektów budynków i obsługiwania urządzeń pomiarowych. - Czas nagli, a specjalistów brak. Aby ich wykształcić, potrzeba co najmniej sześciu miesięcy - mówi rzecznik PFRN. Z trudnej sytuacji zdają sobie sprawę także władze. - Przyjęcie w Polsce metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku to jeden z najtrudniejszych elementów wdrożenia Dyrektywy 2002/91/WE Unii Europejskiej w sprawie charakterystyki energetycznej budownictwa - stwierdziła podsekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury Elżbieta Janiszewska-Kuropatwa podczas konferencji "Świadectwa Energetyczne".
W tym roku ceny mieszkań w największych polskich miastach ustabilizują się - wynika z raportu Money Expert. Eksperci przewidują, że rosnąć mogą natomiast ceny w mniejszych miastach, liczących 100-500 tys. mieszkańców.
Raport przygotowano wspólnie z dr Marcinem Gruszczyńskim z Wydziału Nauk Ekonomicznych UW. Autorzy opracowania podkreślili, że ten rok będzie okresem stabilizacji cen na rynku nieruchomości. Ich zdaniem, chociaż nadal ceny pozostają na wysokim poziomie, to w przypadku mieszkań w blokach z wielkiej płyty mogą spadać.
Jak wskazali specjaliści, rok 2007 był wyjątkowy nie tyle "ze względu na gwałtowny wzrost cen i bicie kolejnych rekordów, ile na oczekiwanie czy nawet niepokój o to, jak sytuacja na rynku nieruchomości będzie kształtowała się w najbliższej przyszłości".
Uważają oni, że czasy, gdy deweloperzy sprzedawali 70-80 proc. czy nawet 90 proc. mieszkań przed rozpoczęciem budowy, za każdą cenę, odeszły definitywnie w przeszłość.
W minionych latach boom na rynku nieruchomości dotyczył głównie największych aglomeracji - Warszawy, Krakowa, Poznania, Łodzi, Wrocławia oraz Trójmiasta. Na te miasta przypadało ok. 80 proc. oddawanych do użytku mieszkań.
Jak podkreślają eksperci, od kilku miesięcy pojawia się ożywienie na rynku nieruchomości w mniejszych miastach, m.in. w Kołobrzegu, Lublinie, Koszalinie czy Toruniu. Osobom, które zakup nieruchomości traktują jako lokatę kapitału, specjaliści sugerują inwestycje właśnie w takich miastach.
Powody wzrostu cen nieruchomości - zdaniem specjalistów - to mała podaż nowych mieszkań: co roku powstaje ich średnio ok. 115 tys. Po stronie popytu jako ważny czynnik wzrostu poziomu cen podali pojawienie się dużej liczby krajowych klientów finansowanych kredytem oraz międzynarodowych spekulantów, kuszonych perspektywą wzrostu cen, jaki obserwowali w Hiszpanii czy Irlandii po akcesji do UE.
"Polska porównywana jest czasem z Hiszpanią. Tam szaleństwo cenowe trwało do około 5 lat po akcesji; ceny mieszkań właściwie się podwoiły, a następnie spadły o kilka procent" - wyjaśnił Gruszczyński. "Dopiero po siedmioletniej przerwie kontynuowały marsz w górę" - dodał.
Zrównoważenie rynku potwierdzają m.in. spadki cen transakcyjnych (po jakich faktycznie dokonywane są transakcje) wobec cen ofertowych. W grudniu ub.r. odnotowano ich redukcję o ok. 10 proc., podczas gdy we wrześniu obniżane były przeciętnie o 5-7 proc. - czytamy w raporcie.
Zdaniem specjalistów, w 2008 r. będzie następować dalsze rozwarstwienie cen nieruchomości z tzw. lepszych i gorszych dzielnic, a także tych z rynku pierwotnego i wtórnego.
|