|
Mieszkaniowe widmo
Jolanta Nowak, Metro2008-01-25, ostatnia aktualizacja 2008-01-25 14:13
Kawalerka jak z bajki: spora i tania! Nic, tylko kupić. Łapię za słuchawkę, ale, niestety, okazuje się, że ktoś był szybszy. Oferta na to mieszkanie jest nieaktualna. - Ono po prostu nie istnieje - oznajmia do bólu szczery pośrednik nieruchomości
Przez ponad tydzień podążałam tropem ogłoszeń mieszkaniowych. Kryterium była cena: nieprzekraczająca 250 tys. zł. Poszukiwanie jednopokojowego M zakończyło się klapą.
Wirtualny byt
W ogłoszeniach prasowych aż roi się od lokali istniejących jedynie na papierze. Na początek dałam się złapać na ciekawie brzmiącą ofertę: 24,5 m kw. za 220 tys. na Woli, po remoncie. Zadzwoniłam i - nieaktualne. - Ale jeśli szuka pani lokum, możemy wysłać inne propozycje - słyszę w słuchawce. No więc podaję adres mailowy i czekam. Pod koniec dnia dostaję trzy propozycje mieszkania do kupienia i zamieszkania od zaraz! Każde nie przekracza 30 m kw. powierzchni - jak chciałam - tylko cena nie taka niska. Wszystkie przekraczają magiczny próg 300 tys. zł. Za pierwszym razem pomyślałam: przypadek, ktoś uwinął się z kupnem przede mną. Ale jeżeli nie mogłam zobaczyć dziesiątego supermieszkania, to sprawa jest oczywista: coś nie gra. Dzwonię do agencji nieruchomości i mówię żartobliwie, aby nie wystraszyć oskarżeniami rozmówcy: oj, to mieszkanie chyba nie istnieje. - Proszę pani, jest zastój na rynku i staramy się jakoś zachęcić klienta - mówi doradca rynku nieruchomości, zaznaczając, że tej rozmowy - podobnie jak M - w ogóle nie było. Inni ignorowali pytanie albo zaprzeczali nerwowo.
Atrakcyjne oferty mieszkaniowe łowiłam także w sieci, wysyłając e-maile z prośbą o szczegółowy opis. Z reguły odpowiedzi brzmiały: sprzedane, przesyłamy inne propozycje lub informacji zwrotnej w ogóle nie było. Co ciekawe, nieistniejąca oferta wcale nie znikała z listy mieszkań do sprzedaży. Po kilku dniach dalej wyświetlała się w czołówce poszukiwanych przeze mnie mieszkań.
Czym jest lokum widmo?
Wyróżnia się ceną na tle listy mieszkań, która tworzy się w sieci na podstawie zaznaczonych kryteriów wyszukiwania. Oprócz konkurencyjnej ceny ma też inny szczegół, który zachęca do wykręcenia telefonu do agencji. Zwykle to większy metraż, nowe okna czy parkiet na podłodze. Taka oferta zawsze jest już nieaktualna.
Kontrola wiarygodności ofert w portalach internetowych jest trudna. - Staramy się na bieżąco kontrolować nasz serwis. Jeżeli widzimy mieszkanie, które odstaje cenowo od rynku, dzwonimy do agencji i pytamy o nie. Zdarzyło nam się usunąć kilka fałszywych ogłoszeń - przyznaje Marta Kosińska z portalu nieruchomościowego Szybko.pl. - Co więcej, zlikwidowaliśmy kilku trefnych pośredników, którzy np. kazali sobie płacić za podanie adresu nieruchomości. Klienci muszą liczyć na swój zdrowy rozsądek i nie wierzyć w bajki - dodaje.
Mieszkania w kurortach. Ryzyko i szansa na zarobek
Marek Wielgo2008-01-27, ostatnia aktualizacja 2008-01-28 09:26
Na mieszkaniach czy działkach w największych aglomeracjach raczej nie da się już zbić fortuny w krótkim czasie. Doradcy nieruchomościowi podsuwają więc żądnym zysków inwestorom nowy pomysł.
ŚREDNIE CENY MIESZKAŃ WAKACYJNYCH Chcesz kupić mieszkanie lub dom? Przeszukaj nasze oferty Chcesz sprzedać mieszkanie? Dodaj ogłoszenie w naszym serwisie
- Nie należy się nastawiać na duże i szybkie zyski z inwestycji w najbardziej popularnych miejscowościach turystycznych, takich jak Zakopane, Sopot czy Jurata - zastrzega Paweł Grząbka z firmy CEE Property Group. Tam ceny apartamentów rosły w poprzednich latach bardzo szybko i sięgają już nawet 20 tys. zł za m kw.
Natomiast prawdopodobnie nie jest jeszcze za późno na tego typu inwestycje w Wiśle, Karpaczu, Szklarskiej Porębie, Świnoujściu, Kołobrzegu, Krynicy Morskiej czy Darłowie. - W tych miastach ceny dopiero zaczynają rosnąć. Np. w Wiśle nowo budowane apartamenty "pod klucz" podrożały w ciągu ostatnich 12 miesięcy o blisko 60 proc. - mówi Grząbka.
Przyznaje, że tego typu inwestycje są obarczone większym ryzykiem niż kupno mieszkania w Warszawie, Krakowie czy we Wrocławiu. - W przypadku spowolnienia gospodarki, o wiele bardziej prawdopodobny jest spadek cen mieszkań wakacyjnych - wyjaśnia ten analityk.
Jako przykład podaje Hiszpanię, gdzie w ubiegłym roku spadły ceny apartamentów budowanych właśnie w miejscowościach turystycznych. - W aglomeracjach miejskich ten spadek był mniej zauważalny - opowiada Grząbka.
W dodatku ze względów klimatycznych, polski rynek mieszkań wakacyjnych jest o wiele płytszy niż hiszpański. Wystarczą stosunkowo niewielkie zmiany popytu na apartamenty lub ich podaży, by zachwiać cenami. Grząbka twierdzi jednak, że w najbliższych pięciu latach chętnych na własne M nad morzem, w górach lub na Mazurach będzie przybywało szybciej.
Podobnego zdania jest Karol Dzięcioł, konsultant firmy doradczej Reas. Zwraca uwagę na rosnące dochody i mobilność Polaków oraz ich wydatków na turystykę i rekreację.
Analitycy radzą inwestować tam, gdzie jest możliwość uzyskania pewności najmu. - Kupujący ma np. zagwarantowaną stałą miesięczną kwotę za udostępnienie lokalu firmie zarządzającej wynajmem. Czasem kwota ta zależy od obłożenia lokalu. Firma zarządzająca pobiera wówczas część dochodu z najmu - wyjaśnia Grząbka.
Sęk w tym, że w naszym kraju brakuje profesjonalnych firm zarządzających mieszkaniami i domami wakacyjnymi. Najczęściej w tej roli występują biura i agencje turystyczne. - Deweloperzy rzadko biorą na siebie ryzyko najmu - przyznaje Grząbka.
- Naszą największą polską inwestycję Baltic Park w Świnoujściu obsługują cztery agencje turystyczne, które oprócz np. biletów na prom mają w swojej ofercie wynajem apartamentów - potwierdza Jacek Twardowski z duńskiej firmy deweloperskiej Kristensen Group.
Jest jednak przekonany, że taki stan rzeczy nie potrwa długo, bo wraz z rozwojem rynku mieszkań wakacyjnych pojawią się i ich zarządcy. - Kto pierwszy się obudzi i zainauguruje tego typu działalność, ten wygra. Na Zachodzie firmy zarządzające mają nawet 25-proc. marże - mówi Twardowski.
Ale równocześnie podkreśla, że aby inwestycja w danej miejscowości miała sens, sezon turystyczny musi w niej trwać dłużej niż trzy, cztery miesiące. Konieczne są więc inwestycje w poprawę infrastruktury oraz zaplecza usług turystycznych.
Kristensen Group zapowiada, że Świnoujście będzie tętniło życiem niemal przez cały rok, bo w sąsiedztwie apartamentowców powstaną m.in. hotel, restauracje i kawiarnie, basen oraz najdłuższe molo w Polsce.
Źródło: Gazeta Wyborcza
Drogie mieszkania to wina dziennikarzy!
Marek Wielgo2008-01-27, ostatnia aktualizacja 2008-01-27 19:48
To nie żart. Wystarczy poczytać fora internetowe (choćby w portalu Gazeta.pl), by przekonać się, jak wiele jest osób, które winią właśnie media za lawinowy wzrost cen mieszkań, a ostatnio za ich spadek.
Za to pierwsze najwięcej obrywa się "Gazecie". Faktem jest, że już na rok przed przystąpieniem Polski do UE zachęcaliśmy do kupowania mieszkań. Do dziś internauci wypominają nam tytuł jednego z artykułów - "Kupuj teraz! Taniej nie będzie!" A przecież - jak mawiał były premier Jarosław Kaczyński - to "oczywista oczywistość", że gdy tanieją kredyty i gospodarka nabiera rozpędu, a w efekcie maleje bezrobocie i rosną dochody, popyt na mieszkania rośnie. I niestety, rosną też ich ceny.
Problem w tym, że chyba nikt nie przewidział aż tak dużego, bo sięgającego nawet 80 proc. w skali roku, tempa tego wzrostu. Czy dziennikarze przyłożyli do tego rękę? Owszem, powtarzali za analitykami, że średnie ceny mieszkań w największych aglomeracjach rosną z miesiąca na miesiąc, co mogło dodatkowo podgrzać rynek. Jednak ten rozgrzałby się do czerwoności i bez tego typu publikacji. Paliwem były rekordowo tanie kredyty. A ponieważ w Polsce jest olbrzymi głód mieszkań, a równocześnie dziesiątki barier biurokratycznych hamują szybki wzrost ich podaży, lawinowy wzrost cen był nieunikniony.
Obecna sytuacja jest diametralnie inna. Od kilku miesięcy deweloperom gorzej idzie sprzedaż mieszkań, co część analityków zinterpretowała jako zapowiedź załamania rynku i radykalnego spadku cen. Przeważają jednak ci, którzy twierdzą, że taki scenariusz jest mało prawdopodobny, bo nasza gospodarka wciąż szybko się rozwija (nadal spada bezrobocie i rosną zarobki). Polaków nie zniechęci do kupowania mieszkań niewielki wzrost oprocentowania kredytów. To, że wielu wstrzymało się z decyzją o zakupie mieszkania, ma więc podłoże psychologiczne. Ludzie ci liczą bowiem na spadek cen.
Wygląda więc na to, że przyszłość rynku rzeczywiście może zależeć od tego, którym analitykom uwierzą dziennikarze. Jak stwierdził jeden z internautów: "Jeśli będą pisali, że ceny spadną, to będą spadać". Ostatnio przeważają jednak publikacje zachęcające do kupowania mieszkań. "Gazeta" informowała, że w największych miastach zacznie przybywać tańszych mieszkań, co nie znaczy, że firmy deweloperskie radykalnie obniżą ceny już budowanych.
Także eksperci cytowani przez "Dziennik" radzą, "żeby z zakupem atrakcyjnych mieszkań nie zwlekać". Z kolei "Rzeczpospolita" stwierdziła bez ogródek: "Mieszkania tańsze już nie będą", a "Gazeta Prawna" - że "Mieszkania zdrożeją w 2009, teraz opłaca się kupować".
Niestety, dziennikarze najczęściej opierają swe analizy i opinie na średnich cenach ofertowych, które publikuje kilka serwisów internetowych. Nie dość, że te średnie są często sprzeczne, to na dodatek nie zawsze przedstawiają prawdziwy obraz rynku.
Katarzyna Kuniewicz z firmy doradczej Reas przyznaje, że często wzrost lub spadek indeksów cenowych wynika wyłącznie ze zmiany struktury ofert. Jeśli deweloperzy w jakimś momencie wprowadzą na rynek zdecydowanie większą liczbę tzw. mieszkań popularnych, średnia cena spadnie. Oczywiście to nie oznacza, że mieszkania w danym mieście potaniały. Np. w Łodzi, gdzie podaż nowych mieszkań jest stosunkowo mała, wprowadzenie nawet jednego większego projektu o cenie znacznie odbiegającej od typowej, może spowodować widoczną zmianę indeksów cenowych.
Dlatego portal GazetaDom.pl i Reas już od kilku miesięcy informują, jakich mieszkań jest w ofercie najwięcej. Np. w Warszawie średnia w IV kwartale wynosiła blisko 9 tys. zł za m kw. Tymczasem najwięcej mieszkań było oferowanych w cenie 7-8 tys. zł za metr. Z kolei w Łodzi w trzecim kwartale średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym wynosiła 5,9 tys. zł za m kw. Przeważały jednak droższe lokale - po 6-7 tys. zł za metr.
Kuniewicz zauważa, że średnia cena mieszkań będących w danym momencie na rynku (a więc nie znalazły nabywcy) nie obrazuje panującego na nim nastroju. Lepiej oddaje go średnia mieszkań wprowadzonych na rynek. Reas zaczął więc publikować te dane, bo pokazują, w jakiej cenie deweloperzy decydują się zaoferować swój produkt, biorąc pod uwagę aktualną sytuację rynkową. Np. w Łodzi średnia między trzecim a czwartym kwartałem 2007 r. obniżyła się z 5,9 tys. do 5,7 tys. zł za m kw., bo zmieniła się liczba mieszkań w poszczególnych przedziałach cenowych - zwiększył się udział mieszkań tańszych. O tym, że faktycznie mieszkania nie potaniały, może świadczyć fakt, że średnia cena wprowadzonych na rynek w czwartym kwartale były wyższa niż w trzecim.
Najwyższy czas, aby także inne firmy doradcze i portale zaczęły ujawniać tego typu dane. Emocje byłyby wówczas mniejsze, a dziennikarze nie narażaliby się na zarzut, że piszą swoje teksty na zamówienie deweloperów lub pośredników, którym wskutek zastoju dramatycznie spadły obroty.
Źródło: Gazeta Wyborcza
|